CONSULTA:

Retificação de área

Como proceder para a retificação de área urbana ou rural, em que a metragem é maior ou menor do que consta na matrícula. É possível sua retificação com base nos Artigos 212 e 213 da Lei dos Registros Públicos (mapa, memorial descritivo com firma reconhecida dos lindeiros e proprietários, ART quitada e requerimento do proprietário) ou há necessidade de escritura pública para incluir as medidas lineares atuais?

RESPOSTA:

Prezado Colega:

O processo de retificação extrajudicial regulado na Lei 10.931/2004 e introduzido na LRP nos artigos 213 e 214 contempla a possibilidade de aumento ou redução de área, como se vê da redação do inciso II do artigo 213:

“Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – …………….
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteraçãode medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.”

A “alteração de área” deve ser compreendida para mais ou para menos do que está consignado na matrícula/transcrição. O que amiudemente acontecerá é que o registrador será confrontado com casos em que ficará difícil saber se está tratando de RETIFICAÇÃO ou se é caso para USUCAPIÃO, especialmente no que tange ao maior ou menor porcentual de “aumento” de área registrada.

Desde já se afirma que não existe parâmetro objetivo no direito brasileiro, que possa auxiliar no deslinde dessa questão, ou seja, que determine até quanto se pode “aumentar” a área registrada.

A diferença de 5% (ou de 1/20) que chegou a ser utilizada (parece que ainda o é) em decisões judiciais de primeira instância, é mera criação pretoriana, jamais tendo se traduzido em jurisprudência. Lembro de alguns magistrados de primeiro grau que adotaram, em certa época, o parâmetro constante no Código Civil de 1916, que dizia, no parágrafo único do artigo 1.136, que na compra e venda “ad mensuram”, diferenças de até 5% (ou 1/20) não ensejariam indenização ou complementação de preço. Aquele dispositivo veio a ser reproduzido no atual Código Civil, no § 1º do artigo 500.

Mas, “concessa maxima venia”, esses dispositivos têm aplicação restrita ao âmbito da compra e venda “ad mensuram”, dizendo que pequenas diferenças quantitativas do bem (de até 1/20 – ou 5%, é a mesma coisa) não ensejam direito de o vendedor querer mais preço, nem ao comprador querer devolução do preço pago.

Mas no que tange à retificação de registro imobiliário, repito que não há um parâmetro objetivo que possa ser utilizado. Cada caso precisa ser analisado pelo registrador do mesmo modo que seria analisado pelo magistrado.

Vejamos alguns exemplos:

Um imóvel registrado como tendo 200 metros de frente para a Estrada Geral, e fundos de 10.000 metros até o Arroio das Pedras, em cuja matrícula (e em toda sua toda a história registral do imóvel) refiram sempre essas medidas e a correspondente área superficial de 2.000.000 de metros quadrados. Se esse imóvel for medido por profissional e se constatar que existem, na verdade, 15.000 metros de frente a fundos (e, portanto, que sua área é de 3.000.000 de metros quadrados), o caso será de retificação.

Não importa que a diferença, o “aumento” de área que decorrerá da retificação, seja da ordem de 50%. Se da estrada até o arroio tem 15.000 metros (e se o arroio não mudou de leito), não precisa requerer usucapião só porque a diferença entre o que consta no registro e a realidade ultrapassa em muito o 1/20 (ou 5%) aplicável ao preço da compra e venda. O imóvel é e sempre foi da estrada até o arroio. O proprietário e seus antecessores não se apossaram de imóvel de terceiro. Apenas o registro está (e sempre esteve) errado e precisa ser corrigido e tudo isso é caso de retificação.

Outro exemplo: imaginemos (o exemplo a seguir deriva de um caso real, já apreciado) um determinado imóvel, retangular, que tem registradas as dimensões de 10 metros de frente por 60 metros de frente a fundos (600 metros quadrados, portanto). O proprietário desse terreno constatou que, lá nos fundos, existe um “terreninho abandonado”, “coisa de ninguém”, com 2 metros de largura e 10 metros de comprimento (20 metros quadrados, portanto), terreninho esse que “se encaixa perfeitamente na continuação do terreno original”. O proprietário estendeu sua posse sobre esse terreninho.

A diferença entre a área original (600m2) e a área que o proprietário quer ter regularizada (620m2) é de apenas 3%. Ou seja, é muito menor do que 1/20.

Perguntamos: alguém pode, de sã consciência, dizer que se trata de retificação só porque a diferença é menor do que 1/20? É claro que não, o caso é de usucapião, a ser deferido se e quando o proprietário tiver tempo e qualidade de posse suficiente para requerer a homologação judicial da aquisição desse tal terreninho.

Esses são apenas dois exemplos que demonstram que cada caso terá de ser analisado individualmente. Será o “feelling” do registrador que o posicionará ante o pedido. Será na conversa com o requerente, será no conhecimento que os documentos possam proporcionar, será na diligência “in loco”, que o registrador terá a definição, de foro íntimo, de estar tratando de um caso de retificação ou de um caso de usucapião.

Cremos que a melhor expressão a definir quando é caso de retificação ou quando é caso de usucapião é “INTRA MUROS” e “EXTRA MUROS”.

Alteração na descrição do imóvel envolvendo apenas o que está dentro das divisas originais do imóvel (INTRA MUROS) é caso de RETIFICAÇÃO.

Alteração na descrição do imóvel envolvendo partes que se encontram fora dos limites originais da gleba (EXTRA MUROS) é caso de USUCAPIÃO.